10月救市风潮 愈演愈烈

□本报记者  黄志军

【编前语】
    1911年10月10日，武昌起义成功地发动具有划时代的意义。与武昌起义得到各省响应一样，今年10月，南京的“救市”得到了长沙、沈阳、厦门、西安、上海、杭州和武汉等城市的积极响应。
    进入2008年10月，自去年国家政府出台“9.27”新政后东莞楼市经历了长达一年的调整，大部分楼盘价格降幅高达20-30%，说明东莞楼市回归到理性、健康、平稳的发展轨道上来。
    与此同时，国家相继出台了一系列“救市”政策：国务院宣布10月9日起暂免征收存款利息税；批复2万亿元铁路投资计划；中国人民银行决定10月15日起下调存款准备金率至16%；10月22日：财政部宣布降低住房交易税费，减免契税、印花税和土地增值税……

  
【史海钩沉】
    武昌起义（1911年10月10日）
    武昌起义是在黄花岗起义失败后，一部分革命党人决定把目标转向长江流域，准备在以武汉为中心的两湖地区发动一次新的武装起义。
    武昌起义的历史功绩，首先是敲响了清王朝封建统治的丧钟，成为对清王朝发动总攻击的突破口，并在全国燃起燎原烈火，致使1912年2月清帝被迫退位，结束了200多年清王朝封建统治和2000多年君主专制统治。其次是吹响了共和国诞生的号角。武昌武昌起义门起义创建了湖北军政府，成为共和政权的雏型，并引发各省响应。不到两个月就诞生了中华民国，建立了以孙中山为首的南京临时政府，取得辛亥革命的重大胜利。

【政策令】
    从宏观层面上，可谓利好政策不断：国务院宣布10月9日起暂免征收存款利息税；批复2万亿元铁路投资计划；中国人民银行决定10月15日起下调存款准备金率至16%；下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点；10月17日，国务院常务会议强调,加大保障性住房建设规模，支持居民购房；10月22日：财政部宣布降低住房交易税费，减免契税、印花税和土地增值税；中国人民银行宣布自10月27日起，再次下调商业贷款利率及公积金贷款利率；10月22日，国新办宣布禁止再建小产权房……
    回到东莞层面上，东莞市政府目前需要重点解决的还是产业转型升级，从10月公布的措施可以看出，帮助企业是近期东莞政策面最为突出的特点。东莞市住房公积金管理中心发出通知，从10月6日起，取消强制办理房屋保险，由借款人自行决定是否办理房屋保险。市政府于10月8日通过了《东莞市加工贸易转型升级专项资金管理暂行办法》以及降低科技创新资金申请门褴等措施都给东莞企业以最到实处的利益。
  
关键词：税收

政策名称：降低住房交易税费，减免契税、印花税和土地增值税
政策规定：10月22日傍晚，财政部发布了“继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活”相关十条政策，其中，关于房地产的政策主要有：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。最低首付款比例调整为20%……
颁布时间：10月22日
专家点评：从房地产角度看，国务院通过楼市救市计划，同意降低住房交易税费，减免契税、印花税和土地增值税；也明确“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，说明中央政策改变了一刀切，在降低交易税费方面把更多的调控自由度交由地方政府。

关键词：金融

政策名称：再次下调商业贷款利率及公积金贷款利率
政策规定：中国人民银行宣布，自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%……
颁布时间：10月26日
专家点评：本次新政主要特点是以消费者为主，以首次置业为主和鼓励居民购买中小户型普通住宅；针对的购房群体主要是购买90㎡以下自住房的人群，不过当中自住与非自住的界分以及改善型需求的界定则有待政策细则的进一步出台。

【大事件】

关键词：规划
    今年10月，东莞市规划重点在于路网交通的建设、改造和升级，《东莞市公路网规划（2005－2030）》、《东莞市村际道路联网升级改造工程实施方案》以及《市际联网路实施方案》都对东莞市内主干道，次干道，镇村支线乃至与周边市区的市际连线上均做了较全面的规划，另外，城市交通运力的提升也是规划重点，如《东莞市水运发展规划》对东莞水运的发展目标和定位做了全面的规划，而核心城区小巴运输公司的组建将进一步提高城市公交运营能力，减轻道路压力，有助于房地产的发展。
   

关键词：新政
    今年10月，国家相继出台了一一系列的“救市”新政，这些政策的出台更多是释放了政府利好信号，对提振市场信心、稳定预期、防止大跌等方面起到了稳定房地产市场的作用，同时也给到了市场强烈的后续政策出台预期。
    对于10月接连出台的新政我们必须有清楚而理性的认识。由于中央的精神和政策的连续性因素，本次新政的调整范围应是90㎡以下首次置业的普通住宅和90㎡以下二次置业的改善型普通住房，面积90㎡以上的户型不在新政的调整范围内。而且新政的执行力度各地方不同，由于房地产并非东莞市的支柱产业，而且银行方面面临着转型资金的供应压力，因此东莞各银行方面对贷款利率的下调力度和积极性不一，所以新政对东莞的影响从理性的角度来讲应该没有想象中的大。

关键词：信用卡合作
    家用小汽车营销出现了信用卡中心与汽车经销商的合作，汽车款可以刷卡消费，一年免手续费、免利息，分期支付。其实，上半年东莞已经有开发商与银行洽谈在住宅消费中的这种合作模式，即将一成首期信用卡支付，但最后直到今年10月才被联华国际集团付诸实施。
    今年10月，为纪念联华国际成立15周年，联华国际有限公司与东莞工商银行联合对外推出了“牡丹联华信用卡”，这是东莞地区首张由地产商推出的社区“一卡通”式联名信用卡牡丹联华信用卡，她集联华尊贵的业主卡、会员卡及信用卡功能于一身，开创了银行与地产商的信用卡合作模式。

【釜底抽薪】
营销策略走向多元化
    对于开发商而言，10月黄金周和新政利好绝对是一次出货良机，但出货策略分歧较大。部分开发商策略上将会出现变化，如收回折扣，甚至提价等，但有些开发商则仍然走低价促销策略。淡市中营销取胜，“银十”已经过去，市场的反应告诉我们，单纯的价格营销战已经使市场逐步走向麻木了，经过了前一段时间的价格鏖战，市场的营销逐步走向多元化。
   

集中引爆式营销
     在短时间内以数取胜，营造铺天盖地般的气势，引爆市场气氛，集中市场注意力，彰显企业实力与产品品质。其中以富盈五盘齐开为代表。东方华府、长安镇的御墅莲峰、石碣镇的皇冠银座、樟木头镇的山水华府等项目均10月开盘，无论从项目数量，项目的覆盖范围均为近期之最。此类营销方式也较为适合有较大市场号召力和实力的开发商，这样更能发挥多项目优势，扩大影响力，提升项目形象和档次。

“儿童牌”营销
     在过去的10月，围绕“儿童”的营销方式可谓比比皆是，江南第一城举办“宏远·江南第一城杯”东莞市第八届少儿书法大赛；百悦尚城举办“学龄前儿童保健知识”专题讲座；世纪城国际公馆联合东莞电视台举办精彩童星电视大赛；中央公馆·海德堡联合寮步人民政府科教办举办寮步镇“未来之星”少儿才艺大赛等。这明显是东莞营销细化升级的信号，而随着市场的走稳以及东莞家长对孩子未来的重视程度不断加大，孩子也将成为项目成交与否的重要因素。

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