元旦东莞楼市促销忙（主）

业内认为首次置业者来说春节前后正是入市良机

□本报记者  黄志军

元旦期间，尽管上市的新盘不多，但东莞楼市仍将迎来新一轮的推货高峰。据东莞中原、合富辉煌和瑞峰置业等研究机构预测，从2009年元旦开始到春节前后，东莞楼市的供应量将超过1万套，为2008年以来的又一个推盘高峰期。而为抓住元旦到春节前这段销售旺季，发展商推出的促销优惠规模也为近几年来最大。东莞中原研究部经理车德锐分析认为，因为东莞楼市存货多、资金链吃紧，因此2009年1－2月，各发展商的促销力度将会更大。“从2009年元旦到春节期间，东莞市场将迎来去年底以来的最大规模促销，有许多楼盘特别是一些郊区楼盘目前价格已触底，对于首次置业者来说春节前后正是入市的好时机。 ”

市场　　
“4”字头首现水濂山
　　 据东莞市规划局透露，2009年东莞上市的新楼盘将达15个。为吸引买家，除主动调整价格表外，不少楼盘更纷纷推出岁末优惠、新年优惠，元旦期间额外8折和额外9折在楼盘非常流行。有的郊外洋房总价几十万元，但元旦期间却能最高优惠15万元，首付不到4万元。就算在寸土寸金的东莞市中心楼盘，尽管价格下降幅度没有郊区盘大，但元旦的促销优惠也不小。有楼盘为清货已对外打出7折优惠，如位于莞太大道附近某盘仅4800元/平方米起，首付仅3.5万元。除了发展商主动打出的“首付1成”等额外优惠外，如今在东莞买楼还能像买菜一样讨价还价，只要你足够精明、足够有耐心，买家们往往还能从销售经理手中再拿到总房价1%-3%的折扣。
值得一提的是，元旦期间，东莞各楼盘的活动营销也精彩不断。如1月1日下午，城市风景现场将举行盛大的“国际街区秀新春”活动，除观看节目表演外，现场购房客户还可参加疯狂家电大抽奖活动。国际公馆还同步推出“公馆贺新年，购房送大礼”的购房优惠大酬宾活动，特别推出限量特价房。
自7月东莞楼价跌至“4”字头后，4500—5500元/平方米的价格已成为东莞楼市成交的主力区间。从近期各楼盘的报价看，在万江等镇街，已有楼盘打出3000多元/平方米起的口号，寮步洋房大多都是“3”字头起价，有的还附送有600-800元/平方米的装修。连南城的高档楼盘清华居，也叫出4500元/平方米起的价格元旦开盘，进入“4”字头行列，创下南城水濂山板块楼价近两年来的新低位。品牌策划人宋桥林指出，经济危机导致销售不畅，年底冲刺已成所有开发商的当务之急；为加快资金回笼完成年度销售任务，东莞不少发展商推盘都采取“低开高走”的营销策略，力求在春节前后再搏一把。而对于购房者来说，入市门槛降低，可以提前实现置业梦想。春节前后，不失为一次置业的好时机。

建议
刚性置业者要理性置业
纵观目前东莞的楼盘价格，大部分已经回到2005年下半年的水平，据东莞中原研究部的市场监测数据，2008年12月东莞市新建的普通洋房均价为4960元/㎡，其中城区为5341元/㎡，镇街为4445元/㎡。城区一些典型的大型中档楼盘价格为4500-5500元/平方米，部分镇街同档次楼盘也回落到3500-4500元/平方米。
通过房地产投资的一些指标计算，目前东莞房价水平租售比指标进入200-300倍的合理投资区间，有些甚至出现价值低估的情况。大部分投资回报率已经可以达到6%及以上，长线投资价值凸现。房价收入比指标也回落到6倍以内，进入国际合理水平；考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重也已经低于30%。综合评估，调整后的东莞房价重回合理投资区间，预计价格进一步下降的空间不大，楼市后市走势趋向平稳发展。
在近期降息、减税、免税等新政利好刺激下，各大楼盘促销优惠广告也不断冲击置业者视听。对市场而言，合理的价格和高附加值才是目前地产项目最具优势的竞争力。对于有刚性需求的置业者，东莞中原提醒一定要理性置业，不要只看折扣，要通过货比三家，细细了解各个意向楼盘的地段、配套、规划、发展商实力、户型、质量、价格、物业管理等等。车德锐表示，“目前是买方市场，置业者在折后实价上可以尝试继续与开发商砍价，争取更多些优惠。另外，建议置业者购买性价比高的现楼或准现楼，这样才买得放心。”

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